Dividendos vs alquileres

¡Hola a todos!

 

Antes de comenzar, para los que quieran echar una mano, hay varios blogs que casi todos seguimos que se presentan a los premios Bitácoras. Tenéis información en esta entrada de Cazadividendos

 

Entrando en materia, hace poco un lector me planteó la siguiente cuestión:

 

“¿Pagando un 43%, a nivel de inversión que interesa más fiscalmente?

 

* Invertir en vivienda para alquilar ( ejemplo: 50.000 efectivo + 5000 gastos, obteniendo 4800 euros brutos años) 8,7% rentabilidad bruta (sin ibi, comunidad etc)

 

* Invertir en dividendos obteniendo un 5% de rentabilidad bruta”

 

Para responder hay que tener en cuenta, desde mi punto de vista:

 

  • Que para los arrendamientos de vivienda el rendimiento neto positivo puede reducirse un 60%.
  • Que en el caso del arrendamiento de vivienda puede amortizarse e imputarse como gasto cada año el coste de adquisición (55.000 €) en un 3%, excluyendo el valor del suelo. Con una cartera de valores no existe esta posibilidad.

 

Por lo tanto, para poder dar una respuesta hay que saber la rentabilidad neta del alquiler y no la bruta, y se puede hacer un cálculo rápido y aproximado multiplicando nuestro tipo marginal por 0,4. En el caso del lector sería un 17,20% (43%*0,4) lo que tributaría por los rendimientos de capital inmobiliario.

 

El lector pensaba que no interesaba fiscalmente arrendar al tener un tipo marginal del 43%, pero gracias a la reducción del 60% vemos que tributaría un 17,20%, tipo inferior al mínimo del 19% que se paga en el caso de los dividendos por ejemplo.

 

Para mayor seguridad hice una simulación con el programa Padre de 2015, suponiendo que el rendimiento neto de ambas inversiones era el propuesto por el lector para la inversión en dividendos (2,750 €). El resultado fue un ahorro de 52 € en la opción de arrendamiento frente a la de los dividendos.

 

Un dato muy importante a tener en cuenta, a menor tipo marginal mayor ahorro fiscal vamos a conseguir con los arrendamientos frente a los dividendos. Por ejemplo, si nuestro tipo marginal es de un 30%, tributaremos un 12% por los rendimientos netos del alquiler, siete puntos de ahorro mínimo frente a los dividendos. Para unos rendimientos anuales por alquiler de 6.000 € supone 420 € de ahorro frente a los dividendos. Este modo de calcularlo ya os digo que es una aproximación y nada mejor que simularlo con el programa Padre.

 

Conclusión:

 

Sobre las ventajas e inconvenientes de cada estrategia tenemos mucha bibliografía, en esta entrada únicamente quería tratar la fiscalidad de cada una de ellas, y en la que sale ganando la del arrendamiento de vivienda. Y ojo, hablo siempre de arrendamiento de “vivienda”, que es a la que es de aplicación la reducción del 60%, ya que, si por ejemplo nos alquila la vivienda una empresa para montar una oficina ya no sería de aplicación la reducción.

 

Recuerda que el contenido de este blog en ningún caso constituye asesoramiento profesional.
Gracias por tu visita.

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2 thoughts on “Dividendos vs alquileres

  1. Moraleja, que lo que hay que comparar es el rendimiento neto en ambos casos, sin dejarse llevar por las apariencias. Hay muchas variables en la ecuación y es fácil hacer un análisis erróneo.

    Lo que sí está claro es que IBI + seguro + comunidad es un gasto muy relevante, que puede llegar fácilmente 10-20% del alquiler bruto cobrado. Si a eso le sumas las derramas y las reparaciones hay que hacer una muy buena selección del inmueble para que la rentabilidad sea aceptable.

    Otra cosa, y en esta sí estoy muy de acuerdo, es que diversificar las rentas es muy recomendable.

    Un abrazo,
    Czd

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