Alquileres: gastos a tener en cuenta

¡Hola de nuevo!

Si estáis interesados en la recuperación de las retenciones de los dividendos extranjeros pasad por el blog de Cazadividendos, ha publicado una entrada excelente:

http://www.cazadividendos.com/2015/03/solicitud-devolucion-exceso-retencion-cobro-dividendos-extranjeros.html

El 7 de abril comienza el plazo para presentar la declaración de la renta de 2014, por lo que he pensado para este post daros algunas indicaciones a los que tengáis ingresos pasivos provenientes de alquileres de inmuebles.

En el Impuesto sobre la Renta se diferencian rentas generales y rentas del ahorro, y a cada una de ellas se les aplican unas tablas diferentes para calcular el impuesto a pagar.

Los ingresos por dividendos por ejemplo forman parte de las rentas del ahorro y se les aplica esta tabla en 2014 (teniendo en cuenta que los primeros 1.500,00 € están exentos):

TIPOS TRIBUTACIÓN AHORRO 2014
De 0 a 6000 € 21%
De 6000,01 a 24000 € 25%
De 24000,01 € en adelante 27%

33- Barcelona

Los rendimientos de capital inmobiliario forman parte de la renta general por lo que se suman, entre otros, a nuestros rendimientos del trabajo o de actividades económicas si somos autónomos.

Hay un dato que considero muy importante, los rendimientos por alquileres pueden ser negativos, con lo que rebajarán el resto de rendimientos que forman parte de la renta general.

Imaginad un matrimonio en el que trabaja uno de ellos y con unos ingresos netos vía salarios de 24.000,00 €. Bien, con el programa PADRE de 2012, pagarían en renta 3.179,89 € haciendo declaración conjunta.

Si este matrimonio tuvieran un piso arrendado y hubieran tenido un rendimiento negativo de 800,00 € les hubiera salido a pagar 2.969,26 €, unos 210,00 € menos de impuestos.

Que el rendimiento sea negativo si lo hacemos bien no penséis que es complicado, sobre todo si habéis comprado a precios de burbuja. Hay un gasto que se puede poner por ley pero que no implica necesariamente salida de dinero en el año 2014 de nuestro bolsillo, es la maravillosa amortización que más adelante explicaré.

Bien, al hacer la declaración de renta este año tened en cuenta que se puede incluir cualquier tipo de gasto que hayáis tenido, entre los más habituales:

– Intereses de capitales ajenos

– Gastos de reparación y conservación

– IBI (contribución)

– Cuotas de comunidad (si las paga el arrendador)

– Gastos de formalización del contrato y de defensa en caso de impagos.

– Primas de seguros.

– Servicios y suministros (si los paga el arrendador).

– Amortización, tanto del inmueble como del mobiliario.

Los dos primeros gastos mencionados no pueden exceder el rendimiento íntegro obtenido (lo calcula el programa PADRE), pero el resto de gastos sí, de ahí que pueda haber un rendimiento negativo. Las cantidades que no se hayan podido aplicar se pueden trasladar a los ejercicios siguientes, así que al hacer la renta de 2014 no olvidéis echar un ojo a la de 2013 por si es vuestro caso.

Por lo que se refiere a la amortización del inmueble se puede imputar como gasto un 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

  • El coste de adquisición satisfecho (precio de compraventa  + IVA o Impuesto Transmisiones + gastos notariales + gastos registrales + gestoría + inversiones o mejoras, etc)
  • El valor catastral.

Hay que excluir el valor del suelo. Como normalmente no se va a conocer dicho valor, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año, por lo que necesitaréis el recibo de contribución (IBI) para tener estos datos.

Para alguien que haya comprado en plena burbuja una vivienda que destine actualmente al alquiler es fácil que tenga una rentabilidad inferior al 2%. Excluyendo el valor del suelo, es posible que solo el gasto de amortización sea aproximadamente un 2,5% sobre el precio de adquisición, por lo que le va a dar un rendimiento negativo y se ahorrará unos euros en impuestos.

Por lo que respecta a la amortización del mobiliario y enseres (cortinas, muebles, electrodomésticos, menaje, etc.) puede aplicarse un 10% sobre el coste de adquisición, así que guardad bien las facturas y cada año tenedlas en cuenta al hacer la renta. Es uno de los gastos que se pueden poner y de los más olvidados.

Resumiendo, cuando hagáis la renta:

  • Chequear todos los gastos que os he expuesto, con especial atención a las amortizaciones.
  • Tened a mano la renta del año anterior por si tenéis gastos por intereses y reparaciones que podéis trasladar al ejercicio 2014.

Recuerda que el contenido de todos los post es una opinión personal y en ningún caso constituye asesoramiento profesional. Si detectas alguna errata te agradeceré que me lo indiques para mejorar el contenido del post.

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