Alquileres: gastos a tener en cuenta

¡Hola de nuevo!

Si estáis interesados en la recuperación de las retenciones de los dividendos extranjeros pasad por el blog de Cazadividendos, ha publicado una entrada excelente:

http://www.cazadividendos.com/2015/03/solicitud-devolucion-exceso-retencion-cobro-dividendos-extranjeros.html

El 7 de abril comienza el plazo para presentar la declaración de la renta de 2014, por lo que he pensado para este post daros algunas indicaciones a los que tengáis ingresos pasivos provenientes de alquileres de inmuebles.

En el Impuesto sobre la Renta se diferencian rentas generales y rentas del ahorro, y a cada una de ellas se les aplican unas tablas diferentes para calcular el impuesto a pagar.

Los ingresos por dividendos por ejemplo forman parte de las rentas del ahorro y se les aplica esta tabla en 2014 (teniendo en cuenta que los primeros 1.500,00 € están exentos):

TIPOS TRIBUTACIÓN AHORRO 2014
De 0 a 6000 € 21%
De 6000,01 a 24000 € 25%
De 24000,01 € en adelante 27%

33- Barcelona

Los rendimientos de capital inmobiliario forman parte de la renta general por lo que se suman, entre otros, a nuestros rendimientos del trabajo o de actividades económicas si somos autónomos.

Hay un dato que considero muy importante, los rendimientos por alquileres pueden ser negativos, con lo que rebajarán el resto de rendimientos que forman parte de la renta general.

Imaginad un matrimonio en el que trabaja uno de ellos y con unos ingresos netos vía salarios de 24.000,00 €. Bien, con el programa PADRE de 2012, pagarían en renta 3.179,89 € haciendo declaración conjunta.

Si este matrimonio tuvieran un piso arrendado y hubieran tenido un rendimiento negativo de 800,00 € les hubiera salido a pagar 2.969,26 €, unos 210,00 € menos de impuestos.

Que el rendimiento sea negativo si lo hacemos bien no penséis que es complicado, sobre todo si habéis comprado a precios de burbuja. Hay un gasto que se puede poner por ley pero que no implica necesariamente salida de dinero en el año 2014 de nuestro bolsillo, es la maravillosa amortización que más adelante explicaré.

Bien, al hacer la declaración de renta este año tened en cuenta que se puede incluir cualquier tipo de gasto que hayáis tenido, entre los más habituales:

– Intereses de capitales ajenos

– Gastos de reparación y conservación

– IBI (contribución)

– Cuotas de comunidad (si las paga el arrendador)

– Gastos de formalización del contrato y de defensa en caso de impagos.

– Primas de seguros.

– Servicios y suministros (si los paga el arrendador).

– Amortización, tanto del inmueble como del mobiliario.

Los dos primeros gastos mencionados no pueden exceder el rendimiento íntegro obtenido (lo calcula el programa PADRE), pero el resto de gastos sí, de ahí que pueda haber un rendimiento negativo. Las cantidades que no se hayan podido aplicar se pueden trasladar a los ejercicios siguientes, así que al hacer la renta de 2014 no olvidéis echar un ojo a la de 2013 por si es vuestro caso.

Por lo que se refiere a la amortización del inmueble se puede imputar como gasto un 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

  • El coste de adquisición satisfecho (precio de compraventa  + IVA o Impuesto Transmisiones + gastos notariales + gastos registrales + gestoría + inversiones o mejoras, etc)
  • El valor catastral.

Hay que excluir el valor del suelo. Como normalmente no se va a conocer dicho valor, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año, por lo que necesitaréis el recibo de contribución (IBI) para tener estos datos.

Para alguien que haya comprado en plena burbuja una vivienda que destine actualmente al alquiler es fácil que tenga una rentabilidad inferior al 2%. Excluyendo el valor del suelo, es posible que solo el gasto de amortización sea aproximadamente un 2,5% sobre el precio de adquisición, por lo que le va a dar un rendimiento negativo y se ahorrará unos euros en impuestos.

Por lo que respecta a la amortización del mobiliario y enseres (cortinas, muebles, electrodomésticos, menaje, etc.) puede aplicarse un 10% sobre el coste de adquisición, así que guardad bien las facturas y cada año tenedlas en cuenta al hacer la renta. Es uno de los gastos que se pueden poner y de los más olvidados.

Resumiendo, cuando hagáis la renta:

  • Chequear todos los gastos que os he expuesto, con especial atención a las amortizaciones.
  • Tened a mano la renta del año anterior por si tenéis gastos por intereses y reparaciones que podéis trasladar al ejercicio 2014.

Recuerda que el contenido de todos los post es una opinión personal y en ningún caso constituye asesoramiento profesional. Si detectas alguna errata te agradeceré que me lo indiques para mejorar el contenido del post.

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42 thoughts on “Alquileres: gastos a tener en cuenta

  1. Una pregunta, que puede que delate mi ignorancia.

    Tengo entendido que si tienes más de un inmueble (yo tengo dos garaje, aunque los dos los utilizamos) Hacienda presupone que alquilas uno y que obtienes alguna ganancia con él que pasa a incrementar tus pagos. Si no lo tengo alquilado, ¿también me puedo desgravar todo eso?

    Espero haberme explicado bien. Muchas gracias y un saludo.

    Manolo

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    • No todos podemos saber de todo, es inteligente apoyarse en otros que conocen en mayor profundidad otros temas, así que delatas inteligencia no ignorancia 🙂

      Te explico, los inmuebles pueden estar en estas situaciones:

      – Vivienda habitual hasta dos plazas de garaje compradas en el mismo momento que la vivienda no tributa nada, no hay que poner ningún ingreso ficticio.
      – Otros inmuebles diferentes al anterior alquilados: tienes que declarar los alquileres
      – Otros inmuebles diferentes a la vivienda habitual no alquilados: tienes que imputarte un ingreso ficticio (imputación de renta lo llaman, yo más bien lo llamaría afán recaudatorio)

      Si compraste los dos garajes a la vez que la vivienda no tienes que imputarte ningún ingreso ficticio, se consideran vivienda habitual. Si compraste un garaje a la vez que la vivienda ese garaje no tributa pero el otro sí. Y si compraste los dos garajes posterior o anteriormente a la compra de la vivienda tienes que imputarte el ingreso ficticio por los dos.

      Cuando salga el programa PADRE si te haces la renta tú te puedo explicar las casillas que hay que marcar.

      Te adjunto un enlace donde se explica esto:

      http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Imputacion_de_rentas_inmobiliarias.shtml

      Un saludo

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      • Muchas gracias.

        Tengo un garaje comprado después de la vivienda habitual, además de la casa del pueblo de mis padres. Ante la renta imputada que me impone Hacienda, ¿puedo desgravar los gastos que me han generado o lo debería alquilar de verdad (aunque fuese por algo simbólico)?

        Manolo

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  2. Es la primera vez que escribo en el blog, así que lo primero es darte las gracias por poner luz en los asuntos fiscales que tanto nos sangran, a veces sin que ni siquiera seamos conscientes.

    Al tema, me has dado una alegría con este post, tenía entendido que sólo te podías descontar el 3% del valor catastral, no que tuvieses la posiblidad de escoger entre ese valor y el de la compraventa. Compré en 2006, imagina hasta que punto me has alegrado el día!! 🙂

    Muchas gracias y saludos
    Ibán

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  3. Hola, IIF,

    Este comentario es para darte las gracias.

    En primer por la mención al post de mi blog. Me hace mucha ilusión ver este tipo de referencias.
    Y en segundo lugar, porque no tenía ni idea de que se podían imputar como gastos del alquiler la amortización del inmueble y del mobiliario. Lo tendré en cuenta en la siguiente declaración de renta.

    Lo dicho, ¡Muchas gracias!
    CZD.

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      • Hola otra vez,

        Estoy con la declaración ya y tengo un supuesto para preguntarte.

        Hago obras y la factura es de 10.000 €, por ejemplo.

        Ese importe se descuenta de lo que obtienes por el alquiler en los siguientes años, con lo cual pagas menos impuestos (o no pagas si el alquiler es menor).

        Pero de ese importe hay una parte de enseres/materiales/electrodomésticos, y una parte de obras/inmueble.

        ¿Esa parte la repercutes de alguna manera después?

        Es decir, ¿la parte que va al piso cuenta como valor del piso y pasa a formar parte de la base para calcular la amortización (3 %) después? Si el valor del piso según escrituras era 40.000 y he invertido 5.000 en rehabilitarlo (mano de obra, materiales bastos, etc…) puedo tomar 45.000 como valor del piso?

        ¿La parte de enseres (electrodomésticos, piezas del baño, muebles de la cocina, etc…) cuenta como mobiliario (10%)?

        Muchas gracias,
        CZD.

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  4. Una duda para las desgravaciones asociadas al alquiler. ¿Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año, por ejemplo 9 meses, el límite de amortización sigue siendo el 3% o es el 3%*(9/12)?

    Muchas gracias de nuevo.
    Ibán

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  5. Muy interesante artículo! No conocía tu blog hasta que he visto el link en elcazadividendos.

    Sobre el tema de las plazas de garaje, yo actualmente también tengo una segunda plaza de garaje que adquirí después de comprar la vivienda habitual.

    Según lei aquí http://www.actibva.com/magazine/fiscalidad/tengo-que-tributar-por-las-plazas-de-garaje-vacias para que también se puede considerar como plaza vacía de garaje y tributar al 1,1% en mi caso si tener que imputar rentas ficticias, no?

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    • Gracias. Si la tienes a tu disposición es como señalas, lo tienes que indicar en tu renta para imputarte una renta ficticia, cosas del afán recaudatorio, no les basta con el IBI. Te pego lo que dice en la web de la AEAT:

      La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:
      Con carácter general se aplicará el 2 por 100 sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
      El 1,1 por 100 para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva posterior a 1 de enero de 1994.

      Un saludo

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  6. Creo que utilizas un dato erróneo para calcular la amortización de un inmueble: En hacienda te indican que no puedes utilizar la valoración a efectos del impuesto de sucesiones o donaciones sino el dinero efectivamente desembolsado. Es decir, solo en el caso de compraventa puedes amortizar el 3% de la cantidad que hallas adquirido. En el resto de los casos debes utilizar el 3% del valor catastral.

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  7. hola!! muchas gracias de antemano, por ayudarnos … y hasta con detalles de humor, dice mucho de ti .;)

    tengo dos dudas. aunque lo has explicado muy bien uno es un poco torpecillo jeje.a mi el valor de la adquisicion satisfecha con gastos de notaria, registros de la propiedad e iva me salio 115116 euros, a eso le aplico el 80% para ver el valor de la construccion, es asi?,y a ese resultado le aplico un 3% para saber lo que me desgrava, cierto?. esque no entiendo lo de prorrotear.
    mirando un recibo del ibi el 80% equivale al valor de la construccion y el 20% al del suelo, lo lei por ahi. y el resultado de esto se puede aplicar todos los años hasta alcanzar el valor de que…?,
    en mi caso saldria 2756e lo que me desgravaria anual.

    otra duda es referente a la amortizacion de los muebles y enseres. la mayoria de mis muebles los compre en el año 2006, pero la primera vez que he alquilado el piso ha sido en el 2015. la duda es que como es un 10% de los muebles , se tiene en cuenta 10 años desde la compra de muebles o 10 años es lo que se puede llegar a desgravar?. espero que me hayas podido entender…

    ahh una ultima cosa. podria incluir en esa amortizacion la puerta acorazada ,los toldos y persianas? (habia ventanas y puertas del salon que no venian con persianas y se las puse).

    gracias, por ayudarnos!!!

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    • ¡Hola! La pregunta que haces sobre la amortización del mobiliario no es de ser “torpecillo”, tiene miga.

      1.- La amortización del inmueble la estás haciendo bien si lo tienes alquilado el año completo. Si por ejemplo has alquilado un apartamento en la playa dos meses en verano la amortización correcta es 2/12 de lo que has dicho (prorrateado o proporcional al tiempo que ha estado alquilado).

      2.- “mirando un recibo del ibi el 80% equivale al valor de la construccion y el 20% al del suelo, lo lei por ahi. y el resultado de esto se puede aplicar todos los años hasta alcanzar el valor de que…?”

      Puedes amortizar hasta alcanzar el coste desembolsado por la construcción (115116 € * 0,8). Una vez que la suma de todas las amortizaciones anuales alcancen ese valor ya no puedes seguir amortizando.

      3.- Amortización del mobiliario. El mobiliario se puede amortizar entre un 10% máximo y un 5% mínimo cada año (20 años). De 2006 a 2014 la amortización ha sido 5%*9 años* coste adquisición muebles, por lo que te queda por amortizar aproximadamente un 55%. 2015 y siguientes puedes amortizar un 10%, por lo que puedes amortizar hasta mitad de 2020.

      Los muebles pasados 20 años desde su compra es cuando ya no cabe amortización.

      4.- Puerta acorazada ,los toldos y persianas. Siempre que hayas guardado las facturas puedes amortizar, claro.

      Espero haberlo explicado bien.

      Saludos

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      • Todo muy bien explicado, gracias de verdad!!!.

        Lo he alquilado durante 11 meses, es decir tendre que hacer la proporcional en todo!!, ibi, seguro del hogar, comunidad, amortizacion y gastos deducibles de conservacion (una reparacion del frigorifico).

        1.-Como no trabaje en 2015 y con el alquiler no llegue al minimo permitido(4125 euros en 11 meses), tengo obligacion hacer la renta para declarar el alquiler del piso?. me dijeron que si en hacienda, pero a la mitad de cosas que les preguntaba me respondia de forma erronea, y ya no me fio de ellos.

        tengo duda referente a los gastos de luz y agua. mi inquilino me paga en mano estos gastos, es decir me lo cobran a mi, y luego el me lo paga a mi, en la renta como lo hago?, veo absurdo ponerlo como ingreso y como gasto deducible, debo hacerlo, me repercute en algo?

        PDTA: tengo la suerte de haber guardado casi todas las facturas referente al piso, hasta los cuadros jaja.

        GRACIAS DE NUEVO!!!!

        SALUDOS!!

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  8. UYS!! PERDONA!!un detalle se me paso comentarte, y no por eso es menos importante jaja!!!.

    si el resultado final de la renta me sale negativo? me devuelve hacienda?mmmm con la amortizacion del piso y muebles alquilados se me pone en numeros negativos ya que no he cotizado a la seguridad social y la cuota del alquiler es bajita. solo aplicando el 3% de amortizacion al piso y 10% de muebles es 4400 euros.

    PDTA:perdona por acribillarte a preguntas, espero que te hayas puesto el chaleco antibalas jajajaja ;).

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    • jaja chaleco perforado.

      Por lo que comentas te recomiendo que presentes la declaración de renta para no tener problemas.

      Lo de la devolución, salvo algún caso muy especial como la deducción por maternidad, depende de que hayas “sufrido” retenciones. Vamos, que para que te devuelva la AEAT primero has tenido que pagarles, por lo que lo máximo a lo que se puede aspirar es a quedarse a 0 con ellos.

      Lo de los gastos de luz y agua también te recomiendo que los pongas como ingreso y gasto, es más correcto aunque el resultado final sea el mismo.

      Un abrazo

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  9. hola, que tal!!!

    te agradeceria que me pudieras explicar una duda que tengo referente a los alquileres de viviendas.

    si de ingresos anual del arrendamiento obtengo 10000 euros, y de amortizacion, gastos deducibles fueran 400euros en total por poner una cantidad ficticia, lo que me quedaria para tributar seria 3600euros cierto? y sobre esta cantidad es la que se aplica la tabla de tributaciones que nos facilitaste, o es del total del ingreso obtenido al año?

    De 0 a 6000 € 21%
    De 6000,01 a 24000 € 25%
    De 24000,01 € en adelante 27%

    pda: mi amigo decia que lo que yo debia de pagar de impuestos era en este caso los 3600 euros , y yo no lo crei pero me llegue a acojonar…jajaja.

    un saludo desde Malaga!!

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    • Hola Antonio.

      La tabla a la que te refieres era para rendimientos del ahorro (intereses, dividendos, etc), y a los alquileres se les aplica la tabla general, que es diferente.

      En el caso que pones pasan a tributar 3840€ (40%(10000-400)). Esa cantidad no es la que vas a pagar, sino la cantidad sobre la que se aplicará el porcentaje que corresponda de la tabla general. El porcentaje es difícil de calcular porque va en función de todos los rendimientos “generales” (trabajo, alquileres, algunas subvenciones, etc).

      Un saludo

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  10. muchas gracias por tu pronta respuesta, y por tu amabilidad.

    Tengo otra dudilla, y por ahora no te molestare mas!! jajaja 🙂

    4.- el año pasado le instale al piso una maquina de aire acondicionado para toda la casa, ya que cuando lo compre venia provista de preinstalacion de conductos para toda la vivienda.Lo tendria que incluir en amortizacion del mobiliario?,y si como se ha instalado a mitad de año, tendria que dividir entre los meses que ha sido utilizado?

    muchas gracias de corazon!!!

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  11. hola muy buenas!! el miercoles tengo cita con nuestra amiga la agencia tributaria que “dicen” que somos todos, jejej. tengo una duda sobre la renta referente a la amortizacion.
    esto es lo que entiendo:

    “Por lo que se refiere a la amortización del inmueble se puede imputar como gasto un 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
    -El coste de adquisición satisfecho (precio de compraventa + IVA e Impuesto Transmisiones + gastos notariales + gastos registrales + gestoría + inversiones o mejoras, etc)
    -El valor catastral.
    Hay que excluir el valor del suelo”

    en mi caso como el valor del piso es mayor al valor que aparece en el recibo del ibi descontandole el valor del suelo, pues tengo la duda de como prorratearlo,mis datos serias los siguientes:

    amortización del inmueble(3%): 105000(precio compraventa) + 7350 IVA + 2484.07(impuestos transmisiones,notaria,gastos registrales y gestoria).
    Mi duda es si el prorrateo se aplica solo al precio de la compraventa o a la suma de todos los valores (precio compraventa+impuestos de transmisiones+ IVA, gastos de gestorias+gastos notariales).

    1.- 105000 x 0.80 x 0.03= 2520euros +7350+2484.07= 12354.07euros

    2.- 105000+7350+2484.07= 114834.07×0.80×0.03=2756.01euros

    gracias por todo y deseame suerte para el miercoles jajaja!!!

    Me gusta

      • Muchisimas gracis por tu pronta respuesta, pero temo que soy un desastre y te lo expuse mal, que voy a hacer conmigo mismo!!!.:(

        a que dato se le aplica el 80% para descontar el valor del suelo?, es que me salen dos resultados diferentes. le aplico el 80% al precio de compraventa en este caso 105000e, o a la suma de todos esos valores(precio de compraventa, IVA, Impuestos de transmisiones, gastos de notaria y gastos de gestoria? en este caso 105000 +7350+2484.07. al resultado final se le aplicaria el 3%.

        asi seria las dos opciones:

        1.- 105000 x 0.80 +7350+2484.07=93834 x 0.03=2815.02 euros

        2.- 105000+7350+2484.07= 114834.07×0.80=91867.25×0.03=2756.01euros

        me salen dos datos y algo estoy haciendo mal!! las matematicas y yo nos llevamos regular, jajaja

        gracias de nuevo y perdona mi torpeza!!

        pdta: que haria sin ti! jaja

        Me gusta

  12. Buenas tardes, antes de nada, enhorabuena por el post y el detalle/cariño con el que sigues cada uno de los comentarios.

    Tengo una duda respecto al comentario de Antonio el 9Mayo2016, así como tu respuesta al mismo.
    En ambos comentarios mencionáis que el valor amortizable de la construcción está en torno al 80%.
    Sin embargo, mirando los IBIs, mi experiencia es la contraria, el valor de construcción se encuentra en torno al 20%.
    Por tanto sólo se puede desgravar por ese 20% del valor de adquisición.
    Cambiando el planteamiento por completo.

    Es esto así?
    Muchas gracias de nuevo.
    Carlos.

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    • Hola Carlos.

      Gracias por tus palabras.

      Si en algún momento he dicho que el valor de construcción suele rondar el 80% no ha sido mi intención. Ese porcentaje es el que ha usado el otro lector que me consultaba y por eso lo he puesto. En tu caso deberás usar el 20%.

      El porcentaje amortizable puede variar mucho. En una zona céntrica de una gran ciudad el valor del suelo seguro que supera ampliamente el valor de la construcción, o una plaza de garaje se supone que tendrá poco valor la construcción, pero esto es cuestión de calcularlo cada año con los valores del IBI.

      Saludos

      Me gusta

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