Gastos cuando el inmueble destinado al alquiler está desocupado

¡Hola de nuevo!

La entrada de hoy va a complementar esta otra esta otra en la que comenté los gastos que podemos deducir cuando tenemos inmuebles arrendados.

¿Qué pasa con los gastos cuando destinamos un inmueble habitualmente al alquiler pero dos o tres meses se queda vacío hasta que encontramos un nuevo arrendatario?

Tenemos dos opciones:

1º) Prorratear los gastos de acuerdo al tiempo que efectivamente ha estado arrendado.

Esto es lo que se hacía habitualmente y es la opción con la que no tendremos ningún problema con la AEAT.

Así, si el IBI han sido 120 € y ha estado dos meses vacío nos imputaremos  como gasto 100 € (120 * 10/12).

 

2º) Imputar la totalidad de gastos sin prorratear.

Hay una sentencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 19 de noviembre de 2015, que declara la procedencia de la deducción en su totalidad, para la determinación del rendimiento neto de capital inmobiliario, conforme al art 23 de la Ley 35/2006 del IRPF, de los gastos correspondientes a una vivienda arrendada y consistentes en el IBI y gastos de comunidad, y deducción de las cantidades destinadas a la amortización.

De las actuaciones resulta que en el año 2007, y por acuerdo entre las partes para solventar determinados desperfectos que hacían inhabitable la vivienda, se dio por resuelto el contrato de arrendamiento, retornando el arrendador las rentas percibidas de dos meses.

Por la Oficina liquidadora se calculó el gasto mediante un prorrateo de su importe ” por los 10 meses que ha estado alquilado”, al considerar que no eran deducibles los gastos correspondientes al tiempo en que el inmueble estuvo vacío por cuanto eran de carácter anual, no imputables a períodos inferiores concretos y ajenos a la conservación y reparación de la vivienda.

Interpreta el Tribunal que la ley configura como deducibles los gastos de acuerdo con un criterio tendencial y no estrictamente temporal, de forma que tendrán tal naturaleza cuando estén dirigidos a la obtención de ingresos, lo cual habrá que determinar atendiendo a las circunstancias de cada caso. Aún cuando los gastos sean anuales, si de las circunstancias concurrentes resulta que el inmueble está destinado al arriendo sustancialmente, de forma que las interrupciones de la efectividad de tal destino obedezcan a las vicisitudes propias de estos contratos, es decir al tiempo en que naturalmente se concatenan los arriendos, sin que exista una voluntad del arrendador de destino distinto, incluida la desocupación, los gastos y amortizaciones han de considerarse deducibles.

En el caso juzgado el Tribunal entendió que el demandante acreditó que el inmueble estuvo arrendado antes y después del año 2007, con intervalos entre la finalización de un contrato y la celebración del siguiente que responden razonablemente a las vicisitudes del mercado de alquiler.

 

Conclusión:

Aunque la aplicación de la segunda opción sea correcta, estando respaldada por una sentencia de un Tribunal Superior, no garantiza que la AEAT (órgano recaudador) no nos haga una paralela en caso de revisión.

Espero que os sea útil la información.

Anuncios

2 thoughts on “Gastos cuando el inmueble destinado al alquiler está desocupado

  1. Yo ni me lo había planteado, siempre prorrateaba los gastos entre los 12 meses y sólo repercutía los gastos correspondientes a los meses en que el inmueble estuvo alquilado.

    Sin tener presente la normativa vigente, me parecía de sentido común. Si repercuto IBI, comunidad, seguro, etc… y sólo lo alquilo un mes al año (como en las residencias de verano) nunca tributaría por ese rendimiento y estaría disfrutando los otros 11 meses del inmueble.

    Un abrazo,
    Czd

    Me gusta

    • Para un inmueble que solo alquilamos en verano, como un apartamento en la playa, yo lo haría como se ha hecho siempre, prorrateando los gastos. En ese caso veo muy difícil que tanto la AEAT como un tribunal nos permitan deducirnos el 100% de los gastos anuales.

      Para un caso como el que comento, en el que un arrendatario abandona el piso y te cuesta 2-3 meses encontrar inquilino lo tengo muy claro, yo me deduciría el 100% de los gastos, pero siempre guardando pruebas de que ha habido una búsqueda activa de inquilinos (contrato con inmobiliario, anuncios en prensa, etc.)

      Un abrazo

      Me gusta

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s