En un reciente trabajo de planificación fiscal he tenido que calcular el coste impositivo de la transmisión de un inmueble en el Impuesto sobre la Renta para valorar otras alternativas. Dado que es una consulta bastante recurrente voy a exponer el modo en el que se calcula para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que es algo más complejo.

Cuando hablo de transmisión incluyo las donaciones, ya que el donante ha de declararlo en su IRPF. He visto casos de personas que se han llevado sorpresas desagradables por desconocer este punto, al pensar que solo el donatario tributa (por el Impuesto sobre Donaciones).

Paso a explicar el cálculo con un ejemplo de un inmueble que no ha estado nunca arrendado. Los datos a tener en cuenta son:

• Fecha adquisición: 30/6/1992
• Valor adquisición: 40.000€   (este valor incluye además del precio: los gastos notariales, registrales, impuestos, mejoras, inversiones, etc.)
• Fecha de transmisión: 30/6/2017
• Valor de transmisión: 110.000€ (es el precio menos los gastos de la venta como plusvalía, honorarios notariales que asumamos, etc.)

Proceso de cálculo:

1º) Calculamos la ganancia patrimonial: 70.000€ (110.000-40.000)

2º) Calculamos el número de años que medie entre la fecha de adquisición  y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso: 5 (4,5 años)

3º) Calculamos la parte de ganancia patrimonial generada desde la fecha de adquisición hasta el 20/1/2006: 37.962,98 € [70000 * (4952 días / 9131 días)]

4º) Existe una reducción aplicable a la cifra calculada en el punto anterior, que es el resultado de aplicar un 11,11% por cada año que exceda de dos a la cifra del punto 2º (5):

12653,06 € = 37.962,98 * 11,11% * (5-2)

5º) Por lo tanto, la ganancia sujeta serán 57.346,94 € (70.000 – 12.653,06)

6º) A esa ganancia le aplicaremos los tipos de gravamen del ahorro (suponiendo que es la única ganancia patrimonial que tenemos):

• Primeros 6.000 € al 19%: 140,00 €
• 44.000 € al 21%: 9.240,00 €
• 7.346,94 € al 23%: 1.689,80 €

COSTE FISCAL DE LA TRANSMISIÓN: 12.069,80 €

Hay que tener en cuenta que la cantidad total a pagar por el IRPF va a depender del resto de rentas y de nuestra situación familiar. Para alguien que  hubiera tenido como única renta esa ganancia patrimonial el coste sería inferior, debido a la aplicación del mínimo personal.

CONCLUSIONES:

Conociendo el modo en el que se calcula vemos que si tenemos algún inmueble adquirido antes del 31/12/1994, contra más tarde lo transmitamos vía compraventa o donación más tributaremos en el IRPF, dado que la ganancia generada hasta 20/1/2006 disminuirá y la reducción aplicable será inferior.

(Edito por comentario de Baratario: lo anterior no es siempre así y hay que tener en cuenta algunas especialidades que se comentaron en el blog de Cazadividendos).

Recuerda que el objetivo de este blog es meramente informativo y en ningún caso supone asesoramiento profesional.