¡Hola de nuevo!

La entrada de hoy va a complementar esta otra esta otra en la que comenté los gastos que podemos deducir cuando tenemos inmuebles arrendados.

¿Qué pasa con los gastos cuando destinamos un inmueble habitualmente al alquiler pero dos o tres meses se queda vacío hasta que encontramos un nuevo arrendatario?

Tenemos dos opciones:

1º) Prorratear los gastos de acuerdo al tiempo que efectivamente ha estado arrendado.

Esto es lo que se hacía habitualmente y es la opción con la que no tendremos ningún problema con la AEAT.

Así, si el IBI han sido 120 € y ha estado dos meses vacío nos imputaremos  como gasto 100 € (120 * 10/12).

 

2º) Imputar la totalidad de gastos sin prorratear.

Hay una sentencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 19 de noviembre de 2015, que declara la procedencia de la deducción en su totalidad, para la determinación del rendimiento neto de capital inmobiliario, conforme al art 23 de la Ley 35/2006 del IRPF, de los gastos correspondientes a una vivienda arrendada y consistentes en el IBI y gastos de comunidad, y deducción de las cantidades destinadas a la amortización.

De las actuaciones resulta que en el año 2007, y por acuerdo entre las partes para solventar determinados desperfectos que hacían inhabitable la vivienda, se dio por resuelto el contrato de arrendamiento, retornando el arrendador las rentas percibidas de dos meses.

Por la Oficina liquidadora se calculó el gasto mediante un prorrateo de su importe » por los 10 meses que ha estado alquilado», al considerar que no eran deducibles los gastos correspondientes al tiempo en que el inmueble estuvo vacío por cuanto eran de carácter anual, no imputables a períodos inferiores concretos y ajenos a la conservación y reparación de la vivienda.

Interpreta el Tribunal que la ley configura como deducibles los gastos de acuerdo con un criterio tendencial y no estrictamente temporal, de forma que tendrán tal naturaleza cuando estén dirigidos a la obtención de ingresos, lo cual habrá que determinar atendiendo a las circunstancias de cada caso. Aún cuando los gastos sean anuales, si de las circunstancias concurrentes resulta que el inmueble está destinado al arriendo sustancialmente, de forma que las interrupciones de la efectividad de tal destino obedezcan a las vicisitudes propias de estos contratos, es decir al tiempo en que naturalmente se concatenan los arriendos, sin que exista una voluntad del arrendador de destino distinto, incluida la desocupación, los gastos y amortizaciones han de considerarse deducibles.

En el caso juzgado el Tribunal entendió que el demandante acreditó que el inmueble estuvo arrendado antes y después del año 2007, con intervalos entre la finalización de un contrato y la celebración del siguiente que responden razonablemente a las vicisitudes del mercado de alquiler.

 

Conclusión:

Aunque la aplicación de la segunda opción sea correcta, estando respaldada por una sentencia de un Tribunal Superior, no garantiza que la AEAT (órgano recaudador) no nos haga una paralela en caso de revisión.

Espero que os sea útil la información.

Campaña de renta 2015

¡Hola a todos!

He detectado un error que puede costarnos unos buenos euros, y que paso a contaros.

Cuando tenemos una segunda residencia que no está destinada al alquiler hemos de declarar en la renta un ingreso “ficticio” por dicho inmueble (imputación de renta inmobiliaria).

Nuestros dirigentes (de todos los colores) cuando les interesa nos venden sus rebajas impositivas estupendamente, pero se les “olvida” mencionar algunas otras medidas recaudatorias que cuelan por la puerta de atrás. De hecho no me había dado cuenta de un cambio normativo que afecta a las imputaciones de renta inmobiliarias hasta ahora, y que supone un incremento en la tributación de muchos contribuyentes con segundas residencias.

En ejercicios pasados ese ingreso consistía en un 1,1% o un 2% del valor catastral según hubiera sido revisado o no con posterioridad a 1 de enero del año 1994, respectivamente.

¿Qué se les ha ocurrido ahora para recaudar más?

Con la redacción actual de la ley, el valor catastral de un inmueble se considera que ha sido revisado cuando los valores fijados en el procedimiento de valoración catastral colectiva hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en los 10 periodos impositivos anteriores. Es decir, para la renta 2015 se considera «valor catastral revisado» sólo si se ha revisado con posterioridad al 1 de enero de 2005 y no desde el 1 de enero de 1994.

Los efectos en la declaración de renta son los siguientes:

Si el valor catastral, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, se considera «REVISADO» se aplicará un 1,1% a efectos de calcular la imputación de renta inmobiliaria a consignar en la declaración.

Si el valor catastral, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, se considera «NO REVISADO» se aplicará un 2% a efectos de calcular la imputación de renta inmobiliaria a consignar en la declaración.

¿En qué consiste el error que os comentaba al principio?

He visto un caso en el que el Catastro ha comunicado erróneamente a la Agencia Tributaria que el valor catastral no estaba revisado cuando sí lo estaba, y por lo tanto los borradores salen mal.

Imaginad un inmueble con un valor catastral de 80.000 €.

Si el valor está revisado hemos de imputarnos un ingreso de 880 €, y en caso contrario 1.600 €. A poco que tengamos un tipo medio de gravamen del 20% ese error nos puede suponer fácilmente 150 €.

Conclusiones.

A parte de revisar la información fiscal hay que concienciarse de que cuando nuestros dirigentes tienen necesidad de recaudar ya veis que una de sus presas favoritas son los inmuebles.

 
Espero que os haya sido útil la información.

¡Hola a todos!

He elaborado un pequeño artículo que se ha publicado en el blog de  Cazadividendos. Os invito a pasar dado que allí también tenéis información muy interesante sobre otros temas que pueden ser de vuestro interés.

En él comento varias exenciones en la transmisión de inmuebles y otros elementos patrimoniales como acciones, fondos, etc., que siempre es interesante conocer por si podemos optimizar la factura fiscal.

Cualquier duda la comentamos en su blog. Gracias.

 

¡Hola de nuevo!

Al final de la entrada tenéis un índice con toda la información del blog. Empieza a haber un volumen considerable y facilitará las búsquedas. Próximamente crearé una pestaña para incorporarlo de modo permanente.

Hoy quería comentar el procedimiento de comprobación de valores ya que ha habido una sentencia reciente que nos puede permitir ahorrar bastante cuando transmitimos un inmueble.

¿Qué es el procedimiento de comprobación de valores?

Para mí es un «robo a mano armada» al contribuyente. Tú compras un apartamento de segunda mano en la montaña por 120.000 € y pagas a la comunidad autónoma lo que corresponda (en Aragón un 8%). La Administración comprueba ese valor en base al criterio X, sin ir a peritar el apartamento, y le da un valor de 150.000 €, porque yo lo valgo, con lo que te exige la diferencia de impuestos (150.000 – 120.000) x 8%. Otros 2.400 €.

Da igual que tú realmente hayas abonado 120.000 €.

Existe un procedimiento administrativo para «defenderse», que es el procedimiento de tasación pericial contradictoria, pero cuyo resultado depende mucho del perito que mande la administración a valorar el inmueble. En mi ejercicio profesional he conseguido ahorros respecto a lo que exigía primeramente la administración pero siempre se han llevado «tajada».

¿Cuando me comprueban un valor cuál es el valor de adquisición si vendo ese inmueble para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF?

Aquí ya viene el colmo del abuso. Cuando vendías ese apartamento la ganancia patrimonial se calculaba con lo realmente pagado, los 120.000 € más los impuestos (un 8% de los 150.000 € comprobados). La banca siempre gana.

Ahora, la sentencia del Supremo de 21/12/2015 interpreta que el valor de adquisición son los 150.000 €. Esto supone poder reducir considerablemente la factura fiscal en el IRPF cuando se venda.

Imaginemos que vendo el apartamento a los diez años por 160.000 €.

• Antes de la sentencia, en la declaración de la renta me supondría unos 8.000 €.
• Tras la sentencia, el coste fiscal por IRPF será unos 2.000 €.

 

Recomendación:

Si «sufrimos» una comprobación de valores es conveniente incorporar la resolución a la escritura de compraventa, por si en algún momento vendemos el inmueble calcular la ganancia patrimonial con el valor comprobado por la comunidad autónoma.

Espero que os haya sido de utilidad esta entrada.

 

ÍNDICE TEMÁTICO

 

CARTERAS DE ACCIONES:

• A nombre de los hijos. Cautelas
• A nombre de los hijos. Ahorros.
• Aportación al matrimonio
• Ahorro actualizando precios
• Tributación compraventas en divisas
• Ahorrando con usufructos I
• Ahorrando con usufructos II
• Ahorrando con usufructos III
• Transmisión de acciones con usufructo constituido
• Impuesto Sucesiones cartera EEUU

 

PLANES DE PENSIONES:

• Cuando no tenemos rendimientos del trabajo o actividades económicas
• Descuentos aplicables cuando se rescatan
• Desventajas
• Adelanto de la independencia financiera mediante su uso
• Aportaciones al cónyuge

 

FONDOS DE INVERSIÓN:

•  En divisas
•  Ahorro fiscal actualizando precios
•  Evitando tributar por las plusvalías
•  Usufructo
•  Transmisión cuando hemos constituido un usufructo

 

ARRENDAMIENTOS:

•  Gastos a tener en cuenta
•  Aportación al matrimonio
•  Garajes
•  Reducción del 30%

 

TRANSMISIÓN DE INMUEBLES:

• ¿Donar o vender a los hijos la vivienda?
• Valor de adquisición cuando ha habido comprobación de valores

 

DERIVADOS:

•  Venta de puts
•  FOREX

 

OTROS:

• Productos financieros interesantes
• Incidencia fiscal del régimen económico matrimonial
• Cursos on line, publicidad en blogs, etc.: Obligaciones legales
• Cálculo del número de años necesarios para alcanzar la independencia financiera teniendo en cuenta los impuestos
• Aportación de bienes al matrimonio
• Plan anual de control tributario 2016

 

PERSONAL:

•  Inversión del fondo de reserva
•  Estrategia fiscal
•  Otros ingresos pasivos
•  Recapitulación 2015
•  Cartera a enero de 2016

 

¡Hola de nuevo!

Antes de entrar en materia los que tenéis cuenta en COINC recordad que dan un 4% de descuento por compras en Amazon. Es un proceso sencillo que no me llevó mucho tiempo por unas compras que hice y todo suma en nuestro objetivo.

Hoy quería comentaros que se han publicado recientemente las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario. 

Es una herramienta útil para intuir dónde va a poner preferentemente el ojo la Agencia Tributaria. Al parecer, se van a centrar en:

1. Alquiler opaco de viviendas por internet u otras vías.
2. Actuaciones presenciales para la detección de alquileres irregulares no declarados. Esto ya lo vienen realizando. En la zona costera donde veranean mis padres ha habido personación de agentes tributarios preguntando datos sobre las personas que ocupaban los apartamentos.
3. Subvenciones. Ojo porque hay muchas que no aparecen en los datos fiscales, como las del plan PIVE, y he visto muchos olvidos en este sentido ya que muchas veces el concesionario no informa de que hay que declararlas.
4. Colaboración entre la AEAT y las Administraciones Tributarias de las Comunidades Autónomas para detectar incumplimientos en el IRPF, Sociedades e Impuesto sobre el Patrimonio. Básicamente imagino que será intercambio de información. Así, si alguien hereda un patrimonio importante la Comunidad Autónoma lo comunicará a la AEAT, que comprobará, por ejemplo, que esa persona presenta el Impuesto sobre el Patrimonio.
5. Modelo 720. Es una nueva fuente de información a la que va a sacar partido la AEAT. Así, comprobarán la falta de consistencia de los bienes y derechos incluidos en dicho modelo con el resto de información disponible. Igualmente controlarán los incumplimientos relativos a la correcta presentación del modelo (= recaudar vía sanción por errores al completarlos).
6. Márketing de afiliación. Muchos blogueros hacen uso de esta herramienta como fuente de ingresos pasivos, así que especial atención. Lo nombra directamente la AEAT y es algo que les puede resultar muy fácil de controlar y sancionar, basta con pedir los datos económicos a la empresa pagadora.
7. Comprobación de la tributación de negocios que operen a través de la red.
8. Intercambio automático de información de cuentas financieras con los Estados Unidos de América durante 2016 y progresiva implantación en el ámbito de la OCDE.
9. Actividades profesionales. Atenderán a signos externos de riqueza, controlarán gastos, uso improcedente de personas jurídicas para reducir la tributación, etc.
10. Control sobre fundaciones y entidades sin ánimo de lucro. Nóos y similares.

 

Como dato curioso hablan también sobre el “software de ocultación” o herramientas informáticas para la ocultación de ventas. La AEAT ha descubierto su uso recientemente en el sector cárnico y se debe estar poniendo las botas, porque al detectar una doble contabilidad puede hacer una paralela casi de modo inmediato.

No simpatizo en absoluto con la AEAT pero en ese caso hay que reconocer que han hecho un gran trabajo, ya que sí que se trata de un verdadero fraude, y no otras actuaciones que nos venden como tal, como ir a por el pequeño contribuyente por meros errores sin ningún ánimo defraudatorio.

 

Conclusión

Cada vez van a poseer más datos sobre todos los contribuyentes y a través del cruce de datos van a detectar posibles incumplimientos. Así mismo, van a estar muy vigilantes sobre cualquier negocio en internet.

Espero que os sea de utilidad la entrada.

¡Hola!

Recientemente Roberto Carlos hizo una pregunta muy interesante.

¿Alguien que no está trabajando puede realizar aportaciones a planes de pensiones?

Una cosa es aportar y otra tener derecho a la reducción de la base imponible por las aportaciones realizadas a los sistemas de previsión social. Dudo mucho que si vamos a cualquier compañía aseguradora y solicitamos abrir un plan de pensiones nos lo impidan, independientemente de que luego podamos o no beneficiarnos fiscalmente con la aportación.

Estos son los  límites máximos sobre los que podemos reducir la base imponible actualmente, operando el menor de ellos:

a) 30% de la suma de los rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas percibidos individualmente en el ejercicio.

b) 8.000 euros anuales.

Por lo tanto, si alguien no tiene rendimientos del trabajo o actividades económicas no puede reducirse la base imponible por las aportaciones realizadas.

Así que, en principio, si uno no tiene rendimientos del trabajo  no tiene sentido hacer aportaciones.

Imaginad que Pepito no trabaja y ha aportado en 2015 10.000 € de un dinero que tenía ahorrado a un plan de pensiones. En la renta de 2015 no va a poder reducirse la base imponible. En 2020 Pepito rescata el plan de pensiones. ¿Qué pasará en la renta de dicho año? Que se tendrá que imputar unos ingresos por importe de 10.000 € (suponiendo que no ha habido revalorización alguna).

Con el ejemplo anterior ya veis la “metedura de pata” de Pepito. Primero no se reduce en 2015, y en 2020 vuelve a tributar por un dinero que ya tributó en su día. Fiesta grande en casa de Montoro.

 

¿Pero podemos conseguir algún ahorro fiscal en estos casos?

Hemos de jugar con estos datos:

• Todos tenemos derecho a un “descuento” de 2.000 € en los rendimientos del trabajo.

• Si el resto de rentas diferentes a las del trabajo no superan los 6.500 €, además de los 2.000 € anteriores, tenemos unos “descuentos” adicionales de hasta 3.700 € para los rendimientos del trabajo, tal como comentábamos en esta entrada 

• Cuando aportamos a un plan de pensiones y no podemos beneficiarnos de la reducción, como en el ejemplo de Pepito, en los cinco ejercicios siguientes tenemos derecho a aplicarla si cumplimos los requisitos.

• Se reduce la base imponible “general”, no la del ahorro (dividendos por ejemplo). Aquí el legislador ha estado hábil para que no podamos ejecutar  la primera idea que propuse a Roberto Carlos de usar excesos de reducción para rebajar la base del ahorro.

 

Con esa información voy a plantear dos ejemplos en los que se optimizaría la factura fiscal, el segundo de ellos algo más complejo:

1.º) Don Lucrecio, que no obtiene rendimientos del trabajo ni de actividades económicas, ha aportado en 2015 12.000 € a un plan de pensiones. Ha tenido una buena revalorización y desde el año 2020 al 2028 rescata 2.000 € anuales.

Efectos fiscales:

• Año 2015: No puede reducirse la base imponible a pesar de haber aportado a planes de pensiones.
• Años 2020-2028: Tendrá que imputar como rendimiento del trabajo 2.000 € anuales, que debido al “descuento” general que existe por el mismo importe no afectará a su renta.

En este caso tenemos 6.000 € de ganancias que tributarán 0. La misma operación con un fondo de inversiones, es fácil que le hubiera supuesto mínimo unos 1.200 € en impuestos.

 

2.º) Don Evaristo, que no obtiene rendimientos del trabajo ni de actividades económicas, ha aportado desde los años 2015 a 2019 5.000 € anuales a planes de pensiones. Han tenido una buena revalorización y desde el año 2020 al 2022 rescata 8.000 € anuales, 6.300 € en 2023, y 5.700 € en 2024. Obtiene vía dividendos 5.500 € brutos anuales.

Efectos fiscales:

• Años 2015-2019: No puede reducirse la base imponible a pesar de haber aportado a planes de pensiones, pero habrá acumulado 25.000 € de excesos pendientes para reducir en los 5 ejercicios siguientes.

 

• Años 2020-2022:

1. Rendimientos del trabajo:               8.000 € (planes de pensiones)
2. “Descuentos”:                                    (5.700 €)
3. Base imponible general:                   2.300 €
4. Reducción pendiente 2015-19:      (1.800 €) [30% de (8000-2000)]
5. Base liquidable general:                        500€

Durante cada uno de estos años, para unos ingresos totales de 13.500 €, el coste fiscal serían aproximadamente unos 88 €.

 

• Año 2023:

1. Rendimientos del trabajo                 6.300 € (planes de pensiones)
2.  “Descuentos”                                    (5.700 €)
3. Base imponible general                        600 €
4. Reducción pendiente 2015-19           (600 €) [30% de 2.000]
5. Base liquidable general                              0 €

 

• Año 2024:

1. Rendimientos del trabajo                 5.700 € (planes de pensiones)
2. “Descuentos”                                     (5.700 €)
3. Base imponible general                             0 €
4. Base liquidable general                              0 €

 

¿Qué hemos conseguido realmente? Distribuir 11.000 € de plusvalías en cinco ejercicios de modo que paguemos 0 €.

Esto supone un mínimo de 2.200 € de ahorro fiscal frente a una inversión directa en acciones, fondos, etc.. Si hablamos de un matrimonio/pareja estamos hablando de más de 4.000 €.

 

Conclusión:

Más allá de los números de los ejemplos  interesa quedarse con la idea de que pueden obtenerse ahorros con estas estrategias, acortando tiempos con el segundo ejemplo respecto al primero al aprovechar excesos de aportaciones a planes de pensiones producidos los años 2015-2019.

Recuerda que el contenido de todos los post en ningún caso constituye asesoramiento profesional.

Espero que os pueda resultar útil la entrada.